פירוק שיתוף במקרקעין; הערת אזהרה מונעת מכר – האמנם?
בית המשפט המחוזי הפך פסק דינו של בימ“ש השלום במספר מחלוקות שנגעו לפירוק שיתוף בין בעלים בנכס אחד. על נסח טאבו, רישום הערת אזהרה ופירוק שיתוף במקרקעין
תיק שנדון בביהמ“ש (בו נהפכה התוצאה בערכאה השנייה) מעלה שאלות ראייתיות ומשפטיות מעניינות. סיפורו נסב על פירוק שיתוף בנכס מקרקעין. בנכס היו מספר שותפים ואחד מהם ביקש למכור את חלקו. הוא הציע לשותפיו האחרים לרכוש את חלקו או לחלופין, לרכוש מהם את חלקיהם, אולם הם סירבו. האופציה שניצבה בפני השותף הפורש היתה להגיש לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף.
תביעה לפירוק שיתוף - מה קבע בית המשפט?
שופט בית משפט השלום, הצליח, לאחר זמן רב, להביא את הצדדים להסכמה לפיה השותף הפורש ימכור את חלקו ליתר השותפים. נקבעה התמורה, נקבע סדר התשלומים, הצדדים היו ערים לקיומה של הערת אזהרה על חלקו של השותף המוכר והסכמותיהם מצאו ביטוי בפרוטוקול וקיבלו תוקף של פסק דין..
מהי הערת אזהרה בתיקי מקרקעין?
הערת אזהרה היא זכות במקרקעין, שיוצרת מעין שעבוד על זכותו של הכפוף להערה. הערת האזהרה נרשמת על זכותו של הכפוף בנכס המקרקעין. במקרה המדובר, נרשמה הערת אזהרה לאחר שהתגלה, כי בעליו של הנכס השכן לנכס עשה שימוש לא מאושר ברכוש המשותף של שני הנכסים, ושלא בהסכמת בעלי הנכס הראשון (השותפים).
הערת האזהרה היתה תוצאה של הליך משפטי נפרד, במהלכו הושגה הסכמה בין בעלי הנכס המדובר לבין הבעלים של הנכס השכן, לפיה, בין היתר, ירשמו הערות אזהרה הדדיות האחד על זכויותיו של משנהו. כלומר: לשותפים בנכס הראשון יש הערת אזהרה לטובתם על הנכס השכן. ובמקביל, הזכויות שלהם כפופות להערת אזהרה על הנכס שלהם לטובת השכן. הערת האזהרה מנעה ביצוע עסקה, אלא בכפיפות להערת האזהרה.
איך הדבר קשור לתיק פירוק השיתוף
הטופס שהוגש לטאבו כדי לרשום את הערת האזהרה על הנכס של השותפים לטובת השכן ציין רק את שמו של אחד הבעלים על הנכס ולא של כולם. אותו בעלים שעל שמו היתה רשומה הערת האזהרה הוא זה שרצה לפרוש בשלב מאוחר יותר. על כן טענו שותפיו, כי לפני יישום הסכם הפירוק עליו להסיר את הערת האזהרה, בכדי שניתן יהיה חוקית לרשום את חלקו על שמם לאחר המכירה. אחרת, הדבר יהווה הפרה של הסכם המכירה משום שללא הסרת הערת האזהרה על שמו, לא יוכלו לקבל את זכויותיו על הנכס.
היכן התעוררה הבעיה בערכאות המשפטיות?
בית המשפט בערכאה ראשונה – בית משפט השלום – התייחס להערת האזהרה ככזו שרשומה אך ורק על שמו של השותף הפורש/מוכר. בהחלטתו זו התעלם בית משפט השלום מהעובדה שכל השותפים היו שותפים לא רק לבעלות בנכס, אלא גם שותפים לתביעה נגד השכן. כל השותפים הגיעו עם השכר להסדר על רישום הערת האזהרה וכולם היו חתומים על ההסכם שהיווה את הבסיס לרישום הערת האזהרה. בית משפט השלום התעלם מעובדה זו, וכן התעלם מעדות שנתן השכן עצמו, לפיה יסכים לביצוע עסקת המכר בין השותף הפורש לבין השותפים הקונים, אם הערת האזהרה תמשיך לחול על חלקיהם החדשים. מאחר שלמעשה, כל השותפים היו כפופים לאותה הערת אזהרה, צריך היה בית המשפט דלמטה לקבל את טענותיו של השותף הפורש ולא לקבוע שהפר את הסכם המכר והייתה זו טעות מצידו לקבוע, שהמוכר הפר כביכול את ההסכם עם הקונים (שותפיו לשעבר) מאחר שלא דאג להסרת הערת האזהרה.
כיצד נפתר העניין בערעור?
אילו פעל בא כוחו של המוכר והציג בפני בית המשפט את הרישום המקורי מהטאבו ולא רק את הנסח הכללי, כי אז יש לשער שהתוצאה היתה שונה לחלוטין, וזה אכן מה שקרה בערעור לבית המשפט מחוזי.
יש להבין שנסח הטאבו הוא תקציר של הרישום עצמו. כדי לראות ולהבין מה הרישום עצמו כולל במלואו, חייבים לפנות לטאבו ולבקש את הרישום עצמו לא את הנסח.
במקרה המדובר, בערכאת הערעור בה ייצג משרד עוה“ד נוביק-גדות-מאירוב, שהחליף את בא-כוחו הקודם של השותף המוכר, הוגש לבית המשפט, בין היתר, הדיסק עצמו מהרישום בטאבו, שהראה שהערת האזהרה למעשה רשומה לא רק על שמו של המוכר הפורש אלא על שם כל בעלי הנכס השותפים בו, דהיינו: הערת האזהרה הייתה רשומה לא רק על חלקו של השותף הפורש/המוכר, אלא גם על חלקיהם של יתר השותפים - הקונים.
בנסיבות אלה אי אפשר היה עוד לקבוע שהמוכר הפר את הסכם המכר, ובית המשפט המחוזי המליץ לקונים לסגת בהם מטענותיהם, לתת תוקף לתניות אחרות שהיו בהסכם המכר, ולאזן את התשלומים והזכויות בין הצדדים באופן שנושא הערת האזהרה לא היה כבר רלבנטי וכל צד מהצדדים קיבל את התמורה שהיה זכאי לה.
לסיכום, מכיוון שפסק הדין של בית משפט השלום התבסס כולו על ההנחה שהמוכר הפר את הסכם המכר בכך שלא הסיר את הערת האזהרה, ומכיוון שהערת אזהרה נרשמה על בסיס הסכם ועל שמם של כל מי שהיו כל בעלי הנכס, מן הסתם, ברור שהערת האזהרה שהופיעה רק על שם אחד מהם בנסח הטאבו אינה מציגה את כל הפרטים במלואם ,והדרך הנכונה הייתה להוכיח את הרישום המקורי עצמו. עבודת התחקיר הזו לימדה אותנו איזו אבן יש להפוך כדי להפוך את פסק הדין כולו בהצלחה.
עו“ד שחר נוביק הוא חבר בצוות משרד עורכי הדין נוביק-גדות-מאירוב
סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב זאפ משפטי.
